Administradores ya no podrán 'montársela' a residentes: Ley los paró en seco

En muchos conjuntos residenciales o propiedades horizontales es común escuchar quejas sobre la administración. A veces es por cómo manejan la plata, por decisiones con las que no todos están de acuerdo o, sencillamente, porque sienten que hacen lo que quieren. Aunque parezca que la administración tiene todo el control, lo cierto es que la ley respalda a los copropietarios cuando se trata de tomar decisiones importantes.

Lo que pasa es que, en muchas ocasiones, los vecinos no saben qué hacer cuando sienten que las cosas no van bien. Sin embargo, la normativa es clara, y existen formas legales de actuar cuando un administrador no cumple con su rol.

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La Ley 675 respalda a los residentes

Desde el año 2001, la Ley 675 regula cómo deben funcionar las propiedades horizontales en Colombia. Esta norma establece los deberes y derechos tanto de los propietarios como de los administradores, y además otorga a la asamblea de copropietarios el poder de definir reglas internas que se adapten a la realidad de cada conjunto o edificio.

La administración no se trata solo de pagar recibos o contratar seguridad. El administrador tiene una función clave en mantener el orden, la buena convivencia y el correcto uso de los recursos. Por eso, si no está cumpliendo con lo que le corresponde, la asamblea puede intervenir.

¿Cuándo se puede sacar al administrador del conjunto?

Hay varias razones válidas para destituir a un administrador. Una de las más comunes es la mala gestión, lo que incluye no atender las necesidades de los residentes, desorden financiero o falta de liderazgo en el manejo del conjunto.

Otro motivo fuerte es la falta de transparencia. Si no hay informes claros, si se presentan irregularidades o simplemente no se sabe en qué se está gastando el dinero, los copropietarios tienen todo el derecho de pedir claridad o incluso un cambio de administración.

Además, si el administrador ignora las decisiones tomadas en la asamblea, eso también es causal de destitución. “Los copropietarios tienen derecho a exigir que se respeten las resoluciones aprobadas, y si esto no sucede, pueden actuar legalmente”, explican expertos en propiedad horizontal.

¿Cómo se hace la destitución del administrador?

No se trata de una decisión impulsiva. Según la ley, es necesario convocar una asamblea general, exponer las razones y someter la decisión a votación. Para que sea válida, debe cumplir con los requisitos y porcentajes de aprobación establecidos en la normativa.

En la asamblea anual ordinaria también se puede revisar la gestión del administrador y definir si continúa o si es mejor buscar a alguien más para el cargo. Cada año hay una oportunidad legal para hacer un balance.

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¿Puede el administrador imponer multas?

Este punto es clave: los administradores no tienen autoridad para imponer sanciones. Si hay infracciones a las normas internas o incluso al Código de Policía, son las autoridades competentes o el consejo de administración quienes pueden tomar medidas. Así que si un administrador amenaza con una multa por dejar la bicicleta en el pasillo, por ejemplo, está actuando fuera del marco legal.