Cobros fantasma: Administradores en la mira por exigir pagos extra a quienes viven en conjuntos

Con el crecimiento de la población en Colombia, la mayoría de las viviendas están sujetas al régimen de propiedad horizontal, lo que implica que los residentes deben acatar ciertas reglas que rigen tanto su propiedad privada como los espacios comunes. Bajo este sistema, cada propietario tiene derechos exclusivos sobre su vivienda, pero comparte la copropiedad de áreas comunes como zonas verdes, ascensores y escaleras. Para garantizar el cumplimiento de las normas, se asigna un administrador que gestiona los intereses de todos los copropietarios y asegura el mantenimiento del conjunto.

Sin embargo, en los últimos tiempos ha habido un aumento en las denuncias de cobros fantasma y multas ilegales impuestas por los administradores, lo que ha generado conflictos entre residentes y administradores. Este tipo de situaciones ha puesto a los administradores en la mira, ya que muchos se están excediendo en sus funciones y exigiendo pagos adicionales sin tener la competencia legal para hacerlo.

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¿Tienen los administradores la facultad de imponer multas?

Para aclarar estas dudas, Alerta Bogotá consultó a la abogada y especialista en contratos de arrendamiento, Estefany Rendón, quien destacó que muchos administradores están imponiendo sanciones de manera ilegal. Según la Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal en Colombia, solo la Asamblea de Copropietarios o el Consejo de Administración —cuando este último tiene esa función delegada en el reglamento— tienen la potestad de imponer sanciones a los residentes. Esto significa que cualquier multa impuesta directamente por el administrador es ineficaz.

"Cada rato veo las ilegalidades en las que incurren las administraciones de propiedad horizontal", menciona Rendón. "Una de las más comunes es la imposición de sanciones por parte de un administrador, sabiendo que no tiene la competencia para hacerlo. Las sanciones que firma el administrador, como multas por dejar suelta a una mascota en las zonas comunes, son ineficaces. Es como si esa sanción te la impusiera un panadero o un carnicero; no tiene validez legal".

Este tipo de acciones vulneran el derecho fundamental al debido proceso, lo que abre la posibilidad de interponer una acción de tutela para defender los derechos de los residentes afectados. Rendón subraya que cualquier sanción debe ser impuesta bajo un proceso reglamentado, garantizando a los residentes el derecho a defenderse y apelar antes de que una sanción se haga efectiva.

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Cobros solidarios: propietarios y arrendatarios en la misma línea

Otro aspecto que ha generado confusión es la responsabilidad solidaria en el pago de las cuotas de administración. Según la Ley 675, tanto los propietarios como los arrendatarios son responsables del pago de estas cuotas. Si el propietario no paga la cuota, el administrador puede exigir el pago al arrendatario y viceversa. Esto ha sido fuente de malentendidos, ya que muchos residentes no son conscientes de esta responsabilidad compartida, lo que ha llevado a situaciones en las que se exige el pago a la persona equivocada.

"Si usted tiene que pagar una cuota de administración de $300,000 mensuales y el propietario no la paga, el administrador puede cobrarle al arrendatario", explica Rendón. "Lo mismo ocurre al revés: si el arrendatario no paga, la responsabilidad recae sobre el propietario. Existe una solidaridad en el cumplimiento de esta obligación".

¿Qué hacer ante cobros ilegales?

Los residentes que se enfrenten a cobros fantasma o sanciones impuestas por el administrador sin el debido proceso tienen el derecho de cuestionar y desafiar estas medidas. Si se impone una sanción sin la autorización de la Asamblea de Copropietarios o del Consejo de Administración, la sanción es ilegal y puede ser anulada.

En casos más graves, se puede acudir a una acción de tutela para proteger los derechos fundamentales, como el derecho al debido proceso. Es crucial que los residentes conozcan sus derechos bajo el reglamento de propiedad horizontal para evitar abusos y exigir un manejo transparente de la administración.

En conclusión, aunque los administradores juegan un papel importante en el mantenimiento y la gestión de los conjuntos residenciales, es esencial que operen dentro de los límites legales establecidos. Los cobros fantasma y las multas impuestas sin el respaldo de la ley no solo son ilegales, sino que generan desconfianza y tensiones en la comunidad. Por ello, los residentes deben estar atentos y hacer valer sus derechos frente a cualquier irregularidad.